Решено! Покупаю квартиру! Как выбрать дом от надежного застройщика?

Вот мы и на третьем шаге проекта «Правильные советы при покупке квар- тиры» вместе с «Капитал — строитель жилья!» и нашими героями — моло- дой семьёй Машей и Серёжей. Когда поиски на сайтах привели вас к «той самой» квартире, то пора разобраться с тем, как проходит сделка, а ещё проверить застройщика, чтобы не жалеть потом. Рассказываем, что такое ДДУ, ЕГРН и другие слова из мира недвижимости. Поехали!
Квартира вашей мечты — вторичка
Мы уже писали про плюсы и минусы вторичного жилья тут, а ещё расска- зали про подводные камни такой покупки. Если кратко, то вторичка — это вариант для тех, кому надо сразу переехать. У собственника для продажи должен быть такой список документов:
— свидетельство о праве на наследство (если квартира ему досталась по завещанию);
— свидетельство о государственной регистрации;
— договор купли-продажи;
— единый жилищный документ, где есть вся информация о прописанных жильцах и о самой квартире;
— выписка из ЕГРН с информацией о собственниках и возможных обреме- нениях. Действует такая справка всего месяц с даты выдачи, поэтому, если вам показывают прошлогоднюю, то требуйте новую;
— документ (справка) о дееспособности собственника.
Если решили покупать вторичку, то лучше наймите хорошего риелтора, который поможет вам со всем разобраться.
Квартира мечты — в новостройке (дом уже сдали)


Сданный дом — самый надёжный вариант. Не надо гадать на кофейной гуще, какой будет планировка в реальности, не будет ли проблем с комму- никациями. «Чистота» сделки — 100%, потому что нет собственника с тол- пой родственников, которые имеют право на его квартиру, и прописанных в квартире детей, которых по закону надо куда-то прописать перед прода- жей жилья. Сделка с такой квартирой проходит просто и достаточно бы- стро, очень во многом помогает и сам застройщик, который продает вам квартиру. Но есть одно «но» — цена. Цены тут могут кусаться, выбор квар- тир небольшой (почти все уже раскупили). Увы, не бывает в мире ничего идеального.
На что обратить внимание при покупке квартиры в сданном доме:
• Сайт застройщика с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (са- мый главный документ).
• Дом доложен быть поставлен на кадастровый учёт (для оформления пра- ва собственности).
• Оригиналы документов с сайта в офисе (обычно заверенные копии).
Всё! Дальше выбирайте планировку и попросите показать её в реальности: в сданном доме это возможно, а вот в строящемся могут отказать по закону. Когда выбор сделан, вам предлагают подписать договор купли-продажи, внести оплату (полная сумма), принять квартиру и подписать акт передачи. Потом уже происходит регистрация права собственности. Ну, вот и всё — квартира ваша!
Квартира мечты — в строящемся доме


Да это же прекрасно! Можно сэкономить до 20-30% (если сравнивать с жи- льём в построенном доме), бывает, что и до 50%. Впечатляет? Ещё немного фактов: квартиру в СМАРТ дом на Гагарина во время старта продаж можно
было купить за цену 36 000 рублей за квадрат, а последние квартиры про- давались за 50 000 рублей за кв. м. Цены к сдаче выросли на 38%, а после сдачи поднялись до небес. Советуем проверить цены на новые объекты на сайте «Капитал — строитель жилья!» прямо сейчас.
Молодая семья Маша и Серёжа уже выбирают квартиру с ценой на старте продаж в СМАРТ квартале «Центральный» за ТРЦ «Премьер».
Проверяем застройщика
«А как быть уверенным, что дом точно достроят? У знакомой моей мамы дом начали стоить десять лет назад и не построили до сих пор, деньги тоже не вернули», — волнуется Маша. Спокойствие, Маша, только спокойствие! Сейчас всё расскажем.
Покупка квартиры требует не только внушительной суммы денег, но про- верки. Чтобы сохранить свои деньги, жить долго и счастливо в новой квар- тире, узнайте всё о застройщике.
Правила проверки застройщика:
1. Проверьте информацию по существующим базам
Первая — сайт Единого реестра застройщиков России (erzrf.ru). Тут вся правда о рейтинге застройщика в регионе и России. На портале можно по- смотреть рейтинг надёжности застройщика, у «Капитал — строитель жи- лья!» рейтинг надёжности 5 из 5 возможных баллов. Отличники!
Вторая — сайт Наш.дом.рф (единая информационная система жилищного строительства), обновляется он часто, а найти там можно всю информацию по застройщику.
Третья — обычный поиск в Интернете (тоже полезно).
2. Проверьте документы застройщика


У застройщика два главных документа, которые вам нужно изучить:
Разрешение на строительство. Выдают этот документ местные власти. Если у застройщика нет разрешения на строительство, то стройка у него незаконная, и ничего хорошего из этого не выйдет. Смело уходите к дру- гому застройщику.
Проектная декларация — документ, который застройщик готовит сам. В проектной декларации указана информация о компании (где находит- ся, адрес юрлица, график работы, номер госрегистрации, учредители, ли- цензия с номером и сроком действия, проекты, которые реализованы за последние три года, сроки строительства, финансирование и так далее). Важно! Если застройщик не занимается рекламой своей стройки, то про- ектную декларацию он может скрыть.
В проектной декларации также указывают срок сдачи дома.
Если застройщик заранее знает, что в сроки он не уложится, то компания должна предложить дольщику дополнительное соглашение, где уже будет новая дата. Клиент может согласиться или забрать свои деньги.
Знаем, что изучать документы — не самое весёлое занятие, но лучше скуч- но сейчас, чем грустно и больно (за потраченные деньги/силы/время) потом.
3. Сравните документы на сайте с оригиналами в офисе
В мире, где есть графические редакторы, можно «нарисовать» любой до- кумент и выложит его в сеть, поэтому просите оригиналы. Вам обязаны по- казать: свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учёт в налоговой, устав, годовые отчеты и аудиторские заключения. У за- стройщика должны быть заверенные копии этих документов.
Когда застройщик показывает документы сразу, то ему нечего скрывать. Это большой плюс!
Ещё можно попросить показать документы по техническим условиям, что- бы быть уверенным, что в доме всё будет хорошо с отоплением и водоснаб- жением. Только эти документы застройщик по закону может и не показы- вать по требованию.
4. Следите за соцсетями и задавайте вопросы про стройку
Социальные сети — это сундук с полезной и не очень информацией. Для покупателя квартиры скорее полезной. В группах по строящимся (или уже построенным) домам вам всё расскажут честно про сроки сдачи, общение с застройщиком и много чего другого. Так и с будущими соседями можно познакомиться. В своих группах застройщики обычно делают фотоотчеты,
если нет, то стоит задуматься. Хороший и честный застройщик ещё снима- ет видео или вообще устанавливает онлайн камеру, чтобы можно было на-
блюдать за стройкой в реальном времени.


5. Узнайте о страховании ответственности застройщика
Сейчас время перемен в этой сфере. До октября 2017 года ответствен- ность застройщика страховали в одной из компаний, утвержденных ЦБ РФ. Страховые компании могли сотрудничать с застройщиками по объектам, где договор ДДУ заключили до 20 октября 2017-го (строящиеся дома, где до этого срока квартиры купили/продали). Дальше в октябре 2017-го застрой- щики начали отчислять 1,2% от суммы каждого договора в специальный фонд (Фонд защиты прав дольщиков). В «Капитал – Строитель жилья!» все договора застрахованы в фонде защиты прав граждан – участников доле- вого строительства.
6. Изучите договор долевого участия (тот самый ДДУ).
ДДУ — это документ, который определяет отношения между застройщи- ком и покупателем квартиры в строящемся доме. Если дом построен, то вы оформляете договор купли-продажи.
В договоре должны быть:
—адрес дома (строительный);
— кадастровый номер участка, где строится дом;
— этаж и номер квартиры (пока предварительный);
— планировка, площадь квартиры и высота потолков;
— дата сдачи дома.

«Так нам ещё придётся заключать ДДУ? А как же ФЗ 214 и отмена долевого
строительства?» — интересуются Серёжа.
Главный вопрос про ФЗ 214 и ДДУ


Долевого строительства не будет после 1 июля 2019 года? Да, но только, если говорить о финансировании строительства. Важно! Договор долевого участия — это не долевое строительство, сам договор ДДУ останется. Про- сто в договоре с 1 июля 2019 будут указывать, что оплата будет проходить через эскроу-счёт в банке. Дальше заключается договор (трехсторонний) между банком, застройщиком и покупателем квартиры. Банк может быть только из списка Центробанка.
Перечисление средств на счёт застройщика произойдёт только после того, как первый покупатель в сданном доме оформит право собственно- сти. Раньше доступа к деньгам дольщиков у застройщика не будет. Финан- сирование стройки будет происходить за счёт кредита в банке. С такими условиями произойдёт повышение себестоимости жилья на 15-20%, а ещё с частыми отзывами лицензий у банков риски повышаются.
Изменится и финансирование строительства. До 1 июля 2019 года за- стройщик может строить:
— на собственные средства;
— использовать деньги дольщиков;
— брать кредиты в банке (проектное финансирование).
С 1 июля 2019 года все стройки переходят на проектное финансировании. Банк даёт деньги застройщику на проект, а застройщик возвращает кредит из денег покупателей квартир. Пока дом не построен, участок будет в зало- ге у банка до момента возврата долга.
Если застройщик обанкротился, дольщику выплачивается компенсация от Фонда защиты прав дольщиков. Дом построили, а ваша квартира не соответствует ДДУ? То вы можете требовать возврата денег или выплаты компенсации. Кстати, на каждый день просрочки при сдаче дома счита- ется пенни.
Квартира мечты — в новостройке, но её уже купили
Такое бывает, особенно, если очень долго не решаться на покупку. Но мечты должны сбываться, поэтому и квартиру можно перекупить. Покуп- ка квартиру другого дольщика — это договор «переуступки». Бывает, что купить можно дешевле, чем на текущем этапе строительства, а если про- давцу срочно нужны деньги, то скидка может быть очень большой. От цен застройщика такая сделка уже почти не зависит.
Что важно?
• Бывший владелец не будет нести ответственность перед покупателем за сроки сдачи и качество дома. Теперь вы дольщик, и общаться по всем вопросам придётся с застройщиком.
• Если у предыдущего хозяина долг перед застройщиком, то платить его (в случае перекупки квартиры) будете вы.
• На «переуступку» надо получить согласие застройщика. По закону пере- продавать квартиру в строящемся доме без разрешения застройщика мож- но только в том случае, если продавец не имеет долгов перед застройщи- ком. В любом случае согласие застройщика нужно для оформления сделки в регистрационной палате и в случае ипотеки. Такая вот особенность.
Скорее бы уже купить! Идём на просмотр и делаем бронь
Квартиру мечты вы нашли. Квадратные метры, планировка, этаж — все звёзды сошлись, а это значит, что пора идти смотреть квартиру в реально- сти (если возможно) и бронировать (если понравится), чтобы она не стала мечтой кого-нибудь другого. Обидно же будет упустить!
Когда дом уже сдали, то проблем с просмотром нет, а если стройка ещё идёт, то на просмотр надо записываться заранее. «Капитал – Строитель жи- лья» предлагает посетить экскурсию по просмотровому этажу, техноруму и шоу-румам (квартиры с ремонтом и мебелью).
Квартиру можно забронировать до самой сделки, а условия брони- рования устанавливают сами застройщики. Вы забронировали квар- тиру — вы на финишной прямой, осталось только чуть-чуть потратить время на ипотеку.


Новостройка (дом уже сдан) или вторичка:
— паспорта покупателя и продавца. Ещё нужна будет нотариальная дове- ренность, если продаёт квартиру представитель продавца;
— сам договор купли-продажи (три экземпляра): первый для Росреестра, ещё два для сторон сделки;
— акт приемки-передачи (как и договор в трёх экземплярах);
— выписка из ЕГРН на квартиру (Единый государственный реестр недви- жимости), или свидетельство о праве собственности продавца;
— квитанция об оплате госпошлины;
— справка обо всех лицах, которые зарегистрированы в квартире.
Для оформления ипотеки вас дополнительно могут попросить предоставить:
• Согласие супруга на сделку (заверенное нотариально), когда собствен- ник или покупатель в браке.
• Соглашения органов опеки и попечительства, если собственник несо- вершеннолетний. Этот документ предоставит продавец, но проконтроли- ровать его стоит, чтобы не было потом сюрпризов.
Договор купли-продажи регистрируют 5-14 рабочих дней.
Квартира в строящемся доме. Оформляем ДДУ:
— паспорт покупателя или покупателей, если квартира будет оформлена на нескольких человек;
— согласие от супруга или супруги, если покупатель в браке. В таком слу- чае недвижимость считают приобретенной совместно;
— свидетельство о рождении ребёнка, если квартира закреплена за ним;
— справка от банка, если квартиру вы берёте в ипотеку и ипотечное соглашение.
Внимание! Оплата проводится только после регистрации ДДУ в Росрее- стре. Пока договор не зарегистрирован, деньги с вас не имеют права брать. Если требуют деньги до регистрации ДДУ, то нарушают закон.
Маша и Серёжа выбрали квартиру, вроде бы разобрались с документами (и поняли, что не всё так страшно), но всё равно сомнения остались…
Ещё раз о технике безопасности при покупке квартиры:
1. Будьте дотошными, когда проверяйте застройщика. Не забывайте про сайт Единого реестра застройщиков России.
2. Внимательно проверяйте документы (см. выше).
3. Сходите к юристу и проконсультируйтесь с ним про ДДУ (на всякий случай).
4. Подписывайте ипотечное соглашение только тогда, когда точно всё по- няли. Про ипотеку мы рассказали в предыдущей статье.
5. Следите за ходом строительства.
Когда дом сдадут, застройщик позвонит вам (или пришлёт смс) и пригла- сить получить ключи. Пам-пам!
Будем честными: в половине случаев можно найти недостатки. Обязательно проверяйте свою квартиру при приёмке. Если в квартире невозможно жить из- за недочетов, то не подписывайте акт приёмки. Например, в стене есть дыры, не работает канализация, не закрывается входная дверью. Все недоработки фиксируют в дефектном акте, потом устраняют, и можно принимать квартиру, подписать акт приема-передачи, забрать ключи и начать оформление кварти- ры в собственность. На несерьезные недочёты обращать внимание и не стоит, их вы поправите во время ремонта. Про это мы тоже ещё расскажем дальше.